Rendite, Gemeinnützigkeit oder Vergesellschaftung: Wohnungsbau im Zeitalter der Gentrification

Der Stadtforscher Andrej Holm im Interview zur „Wohnungsfrage“

 

Die neue Legislaturperiode läuft gerade warm. Die Parteien, die aus der Bundestagswahl und den beiden Landtagswahlen vom letzten September als Koalitionäre hervorgegangen sind, haben ihre Programme in Koalitionsvereinbarungen zusammengerüttelt. Was darin zur den Desiderata der Wohnungspolitik steht, hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Defizite der Vergangenheit und die Gemengelagen der Gegenwart benannt werden.

Andrej Holm ist promovierter Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universität zu Berlin. Seine Forschungsschwerpunkte sind Gentrification und Wohnungspolitik. Er ist in zahlreichen stadtpolitischen Initiativen aktiv. Zuletzt erschienen ist von ihm das Buch: „Objekt der Rendite. Zur Wohnungsfrage und was Engels noch nicht wissen konnte“.

Die Mietpreisbremse – ein stumpfes Schwert, der (Berliner) Mietendeckel – gekippt, das Vorkaufsrecht für Kommunen – gerichtlich einkassiert. Geht alles, was dem Schutz vor Abzocke dienen sollte, gegenwärtig den Bach hinunter?

Andrej Holm: Die aktuellen Entwicklungen sind tatsächlich ein herber Rückschlag für viele Mieterinnen und Mieter, weil eine Reihe von in den letzten Jahren genutzten Schutzmechanismen durch Gerichtsentscheidungen suspendiert wurden. Damit sind weitere Hindernisse ausgeräumt wurden, die eskalierende Mietsteigerungen und die Verdrängungen verhindern sollten.

Die Vehemenz, mit der die immobilienwirtschaftlichen Interessen in der Öffentlichkeit und auf juristischen Wegen verfolgt werden, zeigt aber auch, dass die Politik, zumindest in Berlin, mit dem Mietendeckel und den Vorkaufrechten grundsätzlich auf dem richtigen Weg war und nach Instrumenten sucht, die tatsächlich wirkungsvoll sind. Soziale Belange im Bereich des Wohnens müssen fast immer gegen private Gewinninteressen durchgesetzt werden. Insofern ist es auch kein Wunder, dass eine Politik im Interesse der Mieterinnen und Mieter auf den erbitterten Widerstand der Immobilienbranche stößt und auch juristisch in Frage gestellt wird.

„Bauen, Bauen, Bauen“ ruft die interessierte Bauwirtschaft, und die FDP untermauert es ökonomisch: Da Wohnraum knapp ist, müsse das Angebot durch Neubauten erweitert werden. Dadurch sinken die Preise. Gibt es einen Haken an diesem liberalen Credo?

Andrej Holm: Gegen den Neubau ist grundsätzlich nichts zu sagen. Ohne Wohnungsbau gibt es ja kein Dach über dem Kopf. Zu kurz kommt in den simplen Neubauforderungen die Frage, was denn da für Wohnungen gebaut werden. In den Städten mit angespannten Wohnungsmärkten fehlt es ja nicht nur an genügend Wohnungen für die steigenden Bevölkerungszahlen, sondern vor allem an leistbaren Wohnungen für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen. Eine echte Nachfrageorientierung müsste also eigentlich dafür sorgen, dass mehr günstige Wohnungen neugebaut werden. Da würde vor allem ein neuer kommunaler Wohnungsbau helfen.

Für die Versprechungen, dass allein durch eine Ausweitung des Angebots die Preise im Bestand sinken, gibt es bisher keine Belege. Die Modelle der Ökonomie gehen davon aus, dass bei verstärktem Wohnungsbau die Preise nachgeben – doch leider zuerst in den höheren Preislagen. Bis Mengeneffekte auch günstige Wohnungen um die 6 Euro pro Quadratmeter hervorbringen, müsste schon sehr viel gebaut werden. Wirklich günstig wird es erst, wenn in den Leerstand hineingebaut würde. Doch eine solche Strategie zur Lösung der sozialen Wohnungsfragen sollte sich angesichts der klimapolitischen Herausforderungen von selbst verbieten.

Sie stellen das als Tendenz zu sich langsam entspannenden Mietpreisen dar. Ist nicht die gegenteilige Tendenz im Gange: Neubauten in innerstädtischen Spitzenlagen bei zunehmender räumlicher und sozialer Segregation der Einkommensschwachen?

Andrej Holm: Ich spiegele hier vor allem die Annahmen von Ökonominnen und Ökonomen, die davon ausgehen, dass ein vergrößertes Angebot einen Effekt auf die Preisbildung hat. Und ich argumentiere, dass schon in dieser Modell-Annahme nicht damit zu rechnen ist, dass Neubauten zur einer Verbesserung der sozialen Versorgungslage führen. In der Realität der meisten Städte bewirken Neubauten sogar das Gegenteil, denn sie lösen eine doppelte Preissteigerung aus. Zum einen in den teuren Neubauwohnungen, die im freifinanzierten Bereich immer höhere Preise aufweisen als vergleichbare Bestandswohnungen. Zum anderen durch die Neuvermietungszuschläge bei möglichen Umzugsketten.

Unter dem Schlagwort „Filtering“ behaupten die Freunde des Neubaus einen Versorgungseffekt von teuren neuen Wohnungen für alle – in der Praxis steigen bei Umzügen und Neuvermietungen jedoch die Mieten, so dass sich die Gesamtversorgungslage mit leistbaren Wohnungen sogar verschlechtert. Das deutlich gestiegene Mietniveau in Hamburg zeigt uns gerade sehr deutlich, dass die Rechnung „Neubau = Entspannung der Mietpreise“ nicht aufgeht.

Wie bewerten Sie in diesem Zusammenhang die Formel „Lieber Umbau statt Neubau“?

Andrej Holm: Die allermeisten Fragen der Wohnversorgung und auch der ökologischen Aspekte des Wohnens werden im Bestand gelöst. Strategien, die vorrangig auf den Neubau setzen, verlieren die eigentliche Substanz der Städte aus dem Blick. In Berlin sind 85 Prozent aller Wohnungen älter als 30 Jahre. Nehmen wir die Bauleistungen der letzten 20 Jahre, decken die sogar nur 8 Prozent des Wohnungsbestandes ab. Der letzte Versuch, die Wohnungsfrage vorrangig über den Neubau zu lösen, war das Wohnungsbauprogramm der SED – und das ist trotz Erfüllung der Bauziele krachend gescheitert.

Den Umgang mit den bestehenden Wohnungen auf das Thema Umbau zu beschränken, greift sicher auch zu kurz. Mit Blick auf die Fragen der sozialen Wohnversorgung geht es eher darum, preiswerte Mieten dauerhaft zu erhalten und aus einer ökologischen Perspektive darum, den vorhandenen Wohnraum effektiver zu nutzen. Für Mietpreisschutz und einen bessere Verteilung braucht es nicht immer einen Umbau, sondern vor allem eine andere Bewirtschaftung und Verteilung der Wohnungen.

„In seiner aktuellen Form ist die Wohnraumförderung vor allem eine Wirtschaftsförderung für private Unternehmen mit einer sozialen Zwischennutzung“

Katrin Schmidberger, die wohnungspolitische Sprecherin der Berliner Grünen, sagte: Eine leere Wohnung bringt dreimal so viel wie eine Wohnung mit Mieter. – Was könnte sie damit meinen, und kommt das hin?

Andrej Holm: Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen sind in Berlin und vielen anderen Städten noch stärker gestiegen als die Neuvermietungsmieten. Insofern sind auch die Gewinne, die beim Verkauf einer Wohnung erwartet werden können, deutlich höher als bei einer Neuvermietung. In beiden Fällen – also bei beim Verkauf und bei der Neuvermietung – liegt der ökonomische Anreiz für die Eigentümerseite in der Schließung der Ertragslücke zwischen den aktuellen Mieteinnahmen in den laufenden Mietverträgen und den künftigen Einnahmen aus der Neuvermietung oder dem Verkauf. In beiden Fällen ist die Verdrängung der bisherigen Mieterinnen und Mieter die Voraussetzung und der Kern des Geschäftsmodells.

Der Bestand an Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau schmilzt dahin, weil die Bindung ausläuft und wieder zu privaten Konditionen vermietet werden kann. Ist nicht die Befristung der Bindung das eigentliche Problem, an dem angesetzt werden müsste?

Andrej Holm: Ja, in der Bundesrepublik wurde leider seit den 1950er Jahren der Soziale Wohnungsbau immer nur als vorübergehende Zwischenlösung genutzt. Die Laufzeiten der Mietpreis- und Belegungsbindungen werden in den jeweiligen Förderprogrammen festgelegt. Um die Förderung auch für private Investitionen attraktiv zu machen, wurden dabei nicht nur staatlich garantierte Gewinne zugesichert, sondern eben auch befristete Laufzeiten. Das führt zu der absurden Situation, dass ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, wenn alle Kredite der Finanzierung mit Hilfe der staatlichen Förderung zurückgezahlt sind, das Ende der Bindungen gelegt wird. Also zu einem Zeitpunkt, wenn eine Bewirtschaftung auch ohne hohe Mieten möglich wäre, weil eben keine Erstellungskosten mehr refinanziert werden müssen. In seiner aktuellen Form ist die Wohnraumförderung vor allem eine Wirtschaftsförderung für private Unternehmen mit einer sozialen Zwischennutzung.

Wie sollte nach Auslaufen der Bindung zu bisherigen Konditionen eine Bewirtschaftung per günstiger Mieten erreicht werden? Welcher Eingriff wäre da konkret nötig?

Andrej Holm: Das Auslaufen der Bindungen in alten Förderverträgen zu verhindern, ist leider so gut wie ausgeschlossen. Mit einer Änderung der bisherigen Berechnungsverordnungen könnten zumindest in Berlin die Einstiegsmieten in das Vergleichsmietensystem gedrückt werden. Zu diesem Schritt konnte sich die Senatsverwaltung aber bisher nicht durchringen, obwohl es konkrete Vorschläge dazu gab.

Vor allem sollte es aber darum gehen, die alten Fehler der befristeten Bindungen nicht immer weiter fortzuschreiben. Dazu müssten Förderkonditionen so gestaltet werden, dass sehr langfristige Bindungen entstehen, oder die Förderprogramme müssten sich ausschließlich an gemeinnützige Wohnungsunternehmen richten, die aus ihren eigenen Prinzipien heraus eine Gewinnorientierung ausschließen. Dass es die „Neue Wohngemeinnützigkeit“ als Schlagwort in den Koalitionsvertrag der Ampel geschafft hat, ist da ein kleiner Lichtblick. Am einfachsten wäre es aber sicherlich, die Gelder der Wohnraumförderung für den kommunalen Wohnungsbau zu nutzen und die städtischen Wohnungsunternehmen auf eine dauerhaft soziale Bewirtschaftung zu verpflichten.

Trägt der Ankauf von Wohnungen aus der Hand der privaten Wohnungsbauunternehmen durch das Land Berlin zur Lösung der Probleme bei?

Andrej Holm: Die Ausweitung der öffentlichen Wohnungsbestände ist grundsätzlich eine richtige Orientierung, weil damit die Spielräume für eine soziale Vergabe und Bewirtschaftung steigen. Es ist ja inzwischen weitgehend anerkannt, dass die Privatisierung von öffentlichen Wohnungen ein riesiger Fehler war. Rekommunalisierung ist ein Versuch, diesen Fehler wieder gut zu machen. Wie bei fast allen wohnungspolitischen Instrumenten kommt es aber auf die konkreten Bedingungen an.

Der Rückkauf zu Marktpreisen ist sicher kein effizienter Einsatz von öffentlichen Mitteln. Eine Änderung der bundesgesetzlichen Rahmenbedingungen könnte aber mit einer Stärkung von kommunalen Vorkaufsrechten und einer Preisbegrenzung auf der Basis der tatsächlichen Ertragswerte in den laufenden Verträgen die Voraussetzungen für den Kauf durch die Kommunen deutlich verbessern.

„Zentraler Baustein für die Stadt als soziale Infrastruktur sind die Grundstücke“

Im Berliner Koalitionsvertrag ist von der Vergabe öffentlicher Grundstücke an Genossenschaften per Erbpacht die Rede. Wie weit hilft das?

Andrej Holm: Erstmal ist es zu begrüßen, dass sich die Berliner Regierung von der früheren Politik des Ausverkaufs verabschiedet hat. Öffentliche Grundstücke dürfen nur an öffentliche Wohnungsbaugesellschaften übertragen oder in Erbpachtverträgen vergeben werden. Die Grundstücke selbst bleiben also im öffentlichen Besitz. Ein Vorteil ist sicherlich, dass dabei gewinnorientierte Immobilienunternehmen, die auf die Option des Weiterverkaufs nicht verzichten wollen, de facto ausgeschlossen werden. Die aktuelle Vergabe der landeseigenen Liegenschaften sichert also zunächst die langfristige Bewirtschaftung – so dass nicht in 20 oder 30 Jahren die Mieten wegen erneuter Verkäufe steigen müssen.

Ob Erbbaurechte tatsächlich zu dauerhaft leistbaren Wohnungen führen, hängt von den konkreten Bedingungen ab. Am Dragonerareal experimentiert Berlin gerade in einem Modellprojekt mit der Sicherung dauerhafter Bindung in einem Erbbaurechtsvertrag.

Von einem Stadtplaner hörte ich den Satz: Die Grundstücksspekulation ergibt keine Stadt. – Können Sie sich – und mir – das erklären?

Andrej Holm: Eine Stadt ist immer nur als Summe von Vielen zu denken und sollte daher im Gemeinwohlinteresse organisiert werden. Denken wir allein an Grünflächen, Verkehrsanlage und Infrastrukturen, wird schnell klar, dass Stadt vor allem übergreifende Planung braucht, die über ökonomische Interessen einzelner hinausgeht.

Weil eine Stadt und viele städtische Funktionen eben nicht von einzelnen errichtet werden können, gibt es in der Stadtforschung den Begriff der kollektiven Konsumption. Darin zusammengefasst werden alle Einrichtungen und Leistungen, die für alle zur Verfügung stehen sollten und koordiniert produziert werden sollten. Zentraler Baustein für die Stadt als soziale Infrastruktur sind die Grundstücke. Werden die zum Gegenstand von Spekulation und Maximalverwertung, bleiben Gemeinwohlinteressen zwangsläufig auf der Strecke.

57,6 % der wahlberechtigten Berliner stimmten im Volksentscheid vom 26. Sept. 2021 für die Enteignung großer Wohnungsbauunternehmen. In Reaktion darauf hat die Berliner Regierungskoalition die Einsetzung einer Expertenkommission beschlossen, die ein Jahr Zeit hat, die Verfassungskonformität zu prüfen und Empfehlungen zur Umsetzung auszusprechen. Wie bewerten Sie das?

Andrej Holm: Zunächst zeigt diese Einigung der Regierungsparteien, dass das deutliche Votum des Volksentscheides nicht ignoriert werden kann – auch nicht von denen, die sich aus ideologischen Gründen gegen eine Vergesellschaftung positioniert haben. Dass die Diskussion zur Umsetzung des Volksentscheides in einer Kommission mit öffentlicher Berichtspflicht und nicht in den Hinterzimmern einer Verwaltung stattfinden wird, begrüße ich sehr, weil damit eine politische Öffentlichkeit ermöglicht wird, die dem Thema angemessen ist.

Zugleich sind die bisher formulierten Zielvorgaben für die Arbeit der Expertenkommission so vage gehalten, dass eigentlich alle zentralen Fragen noch geklärt werden müssen. Während es sicher bei einigen Verantwortlichen der SPD das Interesse gibt, die Vergesellschaftungsforderung wegzuprüfen, setzen andere auf einen gründlichen Prüfprozess, um eine rechtssichere Umsetzung zu ermöglichen. Klar scheint mir dabei, dass die politische Entscheidung, zu der sich die Koalition bisher nicht durchringen konnte, damit nur aufgeschoben wurde.

2010 schrieben Sie im Hinblick auf die heftig tobende Gentrifizierung und zur Unterstützung der Betroffenen den Bestseller: „Wir bleiben alle“. Sind Sie ernüchtert? – Mit der bitte um eine kurze Antwort.

Andrej Holm: Damals galt „Gentrification“ noch als umstrittener Begriff und viele Fachleute, große Teile der Politik und auch die Medien haben es als linke Spinnerei, Panikmache und Klassenkampfrhetorik abgetan. Heute sind Aufwertung und Verdrängung längst zum städtischen Mainstream geworden. Ich kann mir trotzdem Schöneres vorstellen, als an dieser Stelle Recht zu haben und hoffe sehr, dass die aktuellen Herausforderungen der Wohnungspolitik ernster genommen werden.

Siehe zum Thema auch auf Telepolis den Beitrag von Bernhard Wiens: „Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie Ihren Vermieter“.

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Ein Kommentar

  1. Es wird sich nichts ändern, egal was staatliche Institutionen organisieren. Es wird immer für das Kapital gesorgt. Die Wohnungen müssen in einer Genossenschaft eingebracht werden und es müssen auch Wohnungen sein und nicht ein Familienhäuser. Wie es mit Wohnungsbau gehen kann, ist bei der „Neuen Heimat“ abzulesen. Die Bewohner sollen, die Wohnungen verwalten. Es spricht nichts dagegen, wenn sie Rat bei Unis geholt wird. Es wird sicher noch einiges von den Mietern gelernt werden. Wichtig wäre vor allem das es hochwertige Wohnungen sind, Kraft Wärmekopplung, Fernwärme, Solar und sonstige Möglichkeiten sollten voll ausgenutzt werden. Soziale Begegnungsstätten sollten gleich mitgebaut werden. Vor allem wie die Mieter verwendet wird sollten die Mieter festlegen. Hier würde der Mietzuschuss mal nicht dem Konto der Privaten zugutekommen.
    Mich würde von Andrej Holm mal ein Modell interessieren, das einen Wohnkomplex zeigt, das dem Bürger nützt und nicht wieder den Baukapitalisten in den Rachen geworfen wird. Es wäre schön, wenn bei der Planung schon ein Durchschnitt von möglichen Mietern dabei wären. Wenn die Wohnungen bezahlt sind und nicht, wie beim sozialen Wohnungsbau jetzt, mit ein Viertel Prozent Abtrag, dann können neue Wohnungen oder soziale Einrichtungen gebaut werden.
    Wenn die Menschen die Wohnungen als ihre Heimstatt betrachten, dann würden sie auch anders damit umgehen. https://www.heise.de/tp/features/Sozialistisches-Monopoly-3503557.html
    Es gibt gute Beispiel wie bei der Stadt Wien oder in Singapur https://www.daserste.de/information/politik-weltgeschehen/weltspiegel/sendung/singapur-wo-die-mittelschicht-im-sozialbau-wohnt-100.html
    Die Fetische müssen weg, „Keine Profite mit der Miete“ der Profit ist es weshalb gebaut wird. „Bezahlbare Mieten“, die Mieten werden bezahlt, sonst würde nicht gebaut werden, nur nicht jeder kann die Miete zahlen.
    Die Grundversorgung in die Hand derer, die sie brauchen.

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